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老司机探地|昌平新房重回5万 仅1个“码农盘”

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北京二批次上新43宗宅地,起拍价高达1358.8亿,预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门?哪里值得买?

网易购房直通车从业经验十几年的老司机们,带你去探一手、客观的地块新鲜事。

如果说,第二批集中供应的海淀、朝阳、丰台地块公布后,让准备入手首批地块的购房者冷静下来;

那么,昌平第二批四宗地块公布后,效果截然相反,首批已入市的北清云际、奥森春晓,变得更加炙手可热。

土拍群已建,加微信fangyouxiaoyi3或扫描文末二维码,备注“战地”;进专属区域群,备注“昌平”

从小易做的分布图,就能很直观的看出两批次地块的差异:

首次、二次集中土拍,昌平地块分布
价格下来了,但位置更远了。对于最捧场的新房客群码农来说,生活、工作都不太方便。

六环内的不邻铁,邻铁的在六环外且还是共有产权房;在此前提下,新房指导价对比周边二手房,优势也不大。

再来看看四宗地块的基本概况:


  • 四宗地块挂牌竞价截止时间为10月12日,其中共有产权房地块,通过现场摇号,确定最终得主;
  • 三宗商品房地块均执行套内7090,价格浮动范围均为5%
  • 商品房地块达到上限价格时(溢价率上限15%),均转入高标准商品住宅建设方案投报程序;
  • 沙河镇中关村C-30地块与北七家镇PF-04地块,必须配建要求面积的公租房,可独立成栋。
  • 公租房户型按照60平一居与80平两居建设,两个项目的房源占比不一样;
  • 公租房“面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租”,入住租客有一定门槛。

01.西北六环两地块,均价差1.1万

马池口镇六环路土城出口地块与沙河镇中关村C-30地块,贴近西北六环,隔着京新高速,前者销售指导价3.9万/平,后者5万/平。

两宗差值1.1万/平的地块,差在哪儿?

马池口镇六环路土城出口地块,在不堵车的情况下,半小时左右可抵达中关村软件园。


但地块周边没有大型生活配套,产业规划也处于空白档。因此,地块未来主要卖点是宜居性。

容积率1.8,绿化率40%,建筑高度30米,预计会建小高层、洋房产品,地上建筑面积174275平米,预计房源1400多套,体量较大。


马池口镇六环路土城出口地块,销售指导价3.9万/平,执行套内7090,地块条件和新房西山上品湾MOM很像。

  • 西山上品湾MOM属六环外,距离地块5公里左右,户型130-150平,均价37500/平。

它的营销策略,可以作为新地块的参考,强调产品力和宜居性,以及到海淀的自驾时间。

据悉,该地块起拍价25.8亿,地价上限29.67亿,纯住宅地块,无需配建配建公租房,竞拍达到土地溢价率上限后,转入高标准建设投报。

沙河镇中关村C-30地块全称是中关村国家工程技术创新基地C-30地块,有明显的产业支撑,是中关村国家自主创新示范区昌平园之一。


就近生活设施一般,重点配套是东侧沙河高教园区,未来部分客源会来自这里。

但沙河高教园区内并不缺房,别墅、普通住宅涵盖齐全,且生活氛围更浓,离地铁更近。

沙河区域整体二手房均价4.5万/平左右,该地块销售指导价是5万/平预计入市价格会下调。

地块分为两部分:住宅用地容积率2.2,建筑高度45米,绿化率30%,预计未来会建15层左右的高层产品;地上建筑面积131128.44平米,执行套内7090,预计房源1000多套。


C-36地块综合性商业金融服务业用地,内建设的医疗卫生设施及文化站不出让,由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门;非营利性的机构养老设施,无偿移交昌平区民政局。


两宗地块分布比较明确,未来业主生活影响不会太大。

该地块起拍价35亿元,地价上限40.25亿元,配建19700平的公租房,竞拍达到地价上限后,土地溢价率上限后,转入高标准建设投报。

02.北七家镇地块,下一个昌平热盘?

北七家镇PF-04地块销售指导价5.4万/平,是四宗地块中最贵的,地段无疑也是最好的。


附近虽然没有地铁,但是延着北清路,可以直达生命科学园与软件园,是该批次最具有码农盘气质的昌平地块。

仅延着立汤路,大型商业配套有物美超市、北京华联、龙德广场;医疗配套有北京王府中西医结合医院(路对面)、北京清华长庚医院;两公里外是5号线始发站天通苑北站。教育上,附近有知名的北京王府学校。

但是,附近大型规划、产业升级,很难。

陆续交房的限竞房和悦华玺(49877元/平)、华润理想国(49520元/平)以及在售的纯商品房翡翠公园(6万/平)隔着立汤路,距新地块不远。

附近二手房也很多,尽管板块整体均价呈上涨趋势,成交均价至今没有突破4万5。


聚焦就近的二手房行情,价格优势也不大。但周边老旧小区较多,地块入市时,附近基本上没有新房竞品,还要看考虑新房的客群如何权衡。


该地块共分为两部分:住宅地块容积率2.2,控制高度45米,预计会建高层产品。地上建筑面积158125.878平米,执行套内7090,预计房源1300多套,又是一个大体量社区。


PF-04地块(绿隔产业用地),要求竞得人提供总建筑规模20280平的劳动力安置用房(以 8056 元/平方米价格回购);除此之外,住宅用地中还必须配建47500平的公租房


该地块起拍价35.9亿元,地价上限41.285亿元,竞拍达到地价上限后,转入高标准建设投报。

03.邻铁共有产权房地块,未来去化堪忧

昌平镇东环路(原六亭饭店)地块,是昌平四宗地块中唯一邻铁项目,距地铁昌平线昌平站,直线600米左右,步行路程1公里。

该地块建共有产权房,房屋销售均价为31900元/平方米(含全装修)。


从地图不难看出,附近各项配套非常齐全,且较为优质。但小易依旧对这块地未来的去化能力表示怀疑。


与周边二手房价格比,优势并不大,且周边也不缺小户型。另外,从近年昌平共有产权房表现来看,去化并不乐观。

基于以上种种,预计大部分房企对这宗地块的态度会很谨慎。

该地块起拍价8.25亿元,地价上限9.4875亿元,竞拍达到地价上限后,通过现场摇号,确定最终得主。


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